Автор: Ксения Плаксина
Статья 220 НК РФ посвящена имущественным налоговым вычетам. Одна из ситуаций, когда налогоплательщик может воспользоваться ими — покупка жилья в нашей стране (пункт 3 статьи 220).
Значит, при покупке жилплощади можно получить обратно часть денег. Отдаёт их государство из тех средств, что вы уплачивали ему в качестве НДФЛ. Ну как этим не воспользоваться?
К сожалению, о такой возможности знают далеко не всё, чему виной юридическая безграмотность населения. Может, пора вводить в школах уроки юриспруденции? А пока будем справляться своими силами.
Налоговый вычет может получить человек, который купил квартиру и заплатил за неё частично (ипотека) или полностью.
Это может быть:
- Собственник жилья. Это может быть:
- Жена (муж) собственника жилья.
- Родитель несовершеннолетнего собственника жилья (усыновитель, опекун, попечитель, приёмный родитель). При этом ребёнок в будущем тоже сможет получить налоговый вычет, если будет покупать квартиру.
- Пенсионер.
Любой гражданин из перечисленных категорий должен соответствовать следующим условиям:
- Быть налоговым резидентом России.
- Иметь подтверждение об оплате жилья на территории России.
- Иметь документы, которые подтверждают наличие жилплощади в собственности.
Если квартира – новостройка, то нужен акт приёма-передачи. Если это вторичное жилье, нужно предъявить документ из ЕГРН. Естественно, все бумаги должны быть оформлены на имя того, кто планирует получить налоговый вычет, или на супругу (супруга). - Иметь неиспользованное право на налоговый вычет.
Есть лимиты или максимальные суммы, при достижении которых вычет больше не используется (только если закон изменится).
Разберемся с терминологией. При определении резидент человек или нет гражданство не учитывается. Всё дело в том, сколько дней он пребывает на территории России. Налоговым резидентом считается только тот, кто находится в нашей стране минимум 183 дня в году. Эти дни могут прерываться, но всего их должно быть не менее 183. Условия прерывания, как и другие особенности резидентства, описаны в 207 статье НК РФ.
Принимается во внимание 12-месячный период до даты получения дохода, то есть он может начаться в одном году и продолжиться в следующем.
Есть группы лиц, которые признаются налоговыми резидентами независимо от того, сколько времени пробыли в России:
- Военные, служащие за границей.
- Сотрудники органов госвласти и органов местного самоуправления, которые командированы работать за пределами РФ.
- Куплена у ближайших родственников или взаимозависимых лиц. Если вы приобретаете жильё у родителей, детей, братьев и сестёр, то в вычете вам будет отказано. Даже если вы честно отдали все деньги, заключили договор и выполнили все условия сделки. Но не всё так страшно. Если за приобретение жилья у мамы налоговый вычет вам не положен, то, к примеру, с тёщей или женой брата – полагается. Кстати, взаимозависимыми признаётся не только кровная родня, но и вообще лица, способные повлиять на сделку. Впрочем, налоговой нужно ещё постараться доказать это.
- Куплена ИП на УСН. Если предприниматель находится на ОСНО, то он может получить налоговый вычет. На упрощенке это право пропадает, потому что не выплачивается НДФЛ.
- Оплачена материнским капиталом, денежными средствами из бюджета или фонда работодателя.
- Получена в наследство или дар. Логично: ничего не заплатили, ничего и не вернётся.
Сколько можно вернуть?
А теперь самое приятное: сколько вычет за квартиру? На удивление здесь всё логично: вы платите 13% с доходов и можете вернуть ровно столько же с покупки жилплощади. Но важно принимать во внимание сумму вычета, и здесь есть лимит. По закону, можно получить обратно 13% с суммы, не превышающей 2 млн рублей (на одного). Это действует во всех регионах. При сумме покупки более 2 млн рублей установлен лимит на налоговый вычет – в этом случае налогоплательщик может вернуть максимум 260 000 руб.
Если стоимость жилья менее 2 млн, возвращается 13% от стоимости, за которую вы его купили. К примеру, тётя Маша приобрела жилплощадь за 1 300 000 руб. Налоговый вычет при этом составит 169 000 руб.
Если стоимость жилплощади более 2 млн, возвращается 260 000 руб. Тётя Маша купила жилплощадь за 4 500 000 млн рублей. Она сможет вернуть только 260 000 руб.
У каждого налогоплательщика есть право вернуть только 260 000 руб. с квартиры (проценты по ипотеке не в счёт). По актуальному закону эту сумму допускается «набрать» за несколько раз.
Вспомним тётю Машу, которая приобрела жильё за 1 300 000 руб. и получила 169 000 руб. назад. В следующий раз при покупке жилплощади она сможет вернуть ещё 91 000 руб. (260 000 - 169 000 = 91 000). Это называется переносом остатка. Но здесь есть несколько нюансов.
Перенос остатка на другое жильё
Особенность переноса связана с 2014 годом, до него лимит привязывался к жилплощади. Воспользоваться вычетом можно было единожды и по одной квартире. Получается, что остальная сумма сгорала. Если тётя Маша совершила операцию на 1 300 000 руб. в 2011 году, то остаток в 91 000 руб. она не смогла бы вернуть больше никогда, даже если бы наша богачка приобрела ещё жилплощадь в 2023 году.
С января 2014 года реализуются правила переноса остатка, но только на жилплощадь, приобретённую после. Значит, тётя Маша может получить 169 000 руб. и 91 000 руб., если она купила две квартиры позднее 2014 года.
Особенности получения вычета за покупку квартиры зависят от даты, когда появилось право на налоговый вычет. То есть важна дата получения документа, который подтверждает право собственности. Если тётя Маша обзавелась жильём 31 декабря 2013 года, а право на возврат налога заявила в 2017-м, то вернёт она с 1 300 000 руб. 169 000 руб. и всё. Никакого переноса не будет.
Но тётя Маша может отложить это дело. Она имеет право продать жильё (необязательно), приобретённое до 2014 года, купить новое, подать документы на вычет и перенести его, если сумма не была израсходована в этот раз.
Кроме того, раньше был установлен лимит в 1 млн рублей. Возьмём, например, 2006 год. Если тётя Маша обзавелась жилплощадью в 2006 году за 1 300 000 руб., то вычет составит 130 000 руб. независимо от того, когда она подала заявление (13% от 1 000 000 руб).
Перенос на другой год
Посмотрим, какой вычет при покупке квартиры рассчитывается на практике. Чтобы получить 260 000 руб. за один раз при покупке жилья стоимостью 2 000 000 руб. или больше, ваш годовой доход должен составлять эти 2 000 000 руб. (примерно 167 000 руб. каждый месяц). Всё логично: сколько заплатили налогов, столько и получили обратно. Но такая зарплата есть далеко не у всех в нашей стране, а потому получить за год весь налоговый вычет получится не у каждого. И здесь тоже работает правило переноса: оставшуюся сумму вычета будут возвращать до той поры, пока цифра не достигнет суммы уплаченного НДФЛ.
И снова наша тётя Маша может получить 260 000 руб. с покупки квартиры. Но её прибыль за год составляет один миллион рублей, а это значит, что возврат она будет получать два раза (два года). Если же доход менее, скажем, полумиллиона, вычет будут возвращать на протяжении четырёх лет. Вычет может растягиваться на любое количество лет, пока не будет возвращена установленная сумма.
Первый — за какой период можно получить вычет при покупке квартиры? За три года перед годом, когда было подано заявление на налоговый вычет.
Приведём три примера с уже полюбившейся нам тётей Машей:
- Тётя Маша стала счастливой собственницей в 2015 году, а о налоговом вычете узнала только в 2021 году, когда прочитала нашу статью о том, что это такое и какой налоговый вычет за квартиру ей полагается. Она может заявить на возврат за три последних года, начиная с 2020-го. Если за это время не будет возвращена вся сумма, возврат будет реализовываться в последующие годы.
- Присмотрела себе тётя Маша жилплощадь в новостройке, отдала за неё кровно заработанные деньги в 2017 году, но законной собственницей стала в 2019 году. В 2021-м она подаёт заявление на вычет. И, хотя она честно трудилась и выплачивала налоги все эти годы, заявление она подаёт на 2020 и 2019 годы, то есть ей перечислят налог, который был уплачен в эти годы и позднее, если она продолжит также работать. 2018 год сюда не входит, так как в этом году она не была собственницей.
- Тётя Маша приобрела жильё в 2018 году и сразу стала собственницей. Если в 2022 году она решит оформить заявление, то получит налог за три года, начиная с 2021г.
Второй момент — можно ли заявлять на вычет через несколько лет? Да, в НК РФ отсутствуют ограничения по срокам.
Это особенно удобно, если сейчас у вас нет дохода, с которого государство получает 13%. Вы можете пока не пользоваться своим правом на налоговый вычет (его всё равно не дадут). Когда вы станете налогоплательщиком, вы можете заявить своё право на вычет и начать в этот и следующие годы получать возврат. Есть ещё вариант — не платить НДФЛ до исчерпания лимита, но об этом позже.
Есть два способа:
1. Взять сумму уплаченного ранее НДФЛ.
2. Оформить налоговый вычет у работодателя и временно не платить НДФЛ (зарплата будет на 13% больше).
Возврат НДФЛ
Недавно произошли приятные изменения. Если раньше для вычета нужно было заполнять декларацию 3-НДФЛ, то теперь процедура стала проще. Нужно заполнить и подать одно заявление. Делается это не в год приобретения жилплощади, а в последующие, кроме случая, когда вычет оформляется у работодателя. Образец заявления на вычет квартиры есть у налоговиков. Размер вычета они определят самостоятельно по своим базам.
Два нюанса:
- Вычет одобряется ФНС без декларации 3-НДФЛ лишь в том случае, если у налоговой имеется информация об уплаченном НДФЛ. Обычно её передают банки или работодатель. Если такой информации нет, кроме заявления понадобится декларация.
- Вычет без декларации 3-НДФЛ примут только в отношении жилья, зарегистрированного в собственность после 1 января 2020 года.
Вычет с зарплаты
Если после приобретения квадратных метров до следующего года терпеть не хочется (мало ли, законы поменяются не в пользу простых граждан), можно воспользоваться следующим вариантом: на время отказаться от налога с зарплаты. Точнее, на время ваша зарплата станет целой, без налогового вычета. Это будет продолжаться до тех пор, пока сумма законно неуплаченных налогов не сравняется с размером вычета.
Чтобы реализовать это, нужно иметь уведомление о праве на налоговый вычет. Запросить его можно у налоговой. Полученный документ предъявите работодателю, и ваша зарплата на время станет выше. Декларация в этом случае не подаётся.
Ну и так же должны вернуть сумму, которая накопилась при уплате НДФЛ с начала года. Если тётя Маша купила жильё в октябре 2020 года и реализовала вычет через работодателя, то ей перечислят налог за 10 месяцев (с января по октябрь).
С декларацией или без неё, вам всё равно нужно предоставить подтверждение права собственности:
- Если жилплощадь из новостройки, нужны копии: акта о передачи квадратных метров, договора о покупке квартиры или прав на неё и платежек (из банка и т.п.).
- Если квартира из вторичного жилья, то нужны копии: выписки из ЕГРН, договора о покупке, акта приёма-передачи (может быть в договоре), платёжных документов.
Проверка проводится в течение 30 календарных дней с даты подачи заявления в ФНС.
То есть в течение месяца налоговики проверяют информацию, высчитывают размер вычета, выносят решение. Раньше проверка занимала до трёх месяцев. Но ФНС при серьёзных нарушениях/основаниях может продлить срок как раз до трёх месяцев.
Если вынесено положительное решение, в течение трёх дней налогоплательщику направляется документ (через личный кабинет, при отсутствии — нашей любимой Почтой России). Получается, что уже через 33 дня налогоплательщик может узнать решение о выплате.
Ещё десять дней уходит у налоговиков на передачу нужного распоряжения в казначейство. Деньги возвращаются в течение пяти дней с того момента, когда казначейство получило распоряжение. Вот и выходит всего 1,5 месяца.
Если жильё ипотечное, кроме вычета на само жильё можно получить вычет на проценты. Здесь тоже есть лимит, но он уже на миллион больше — 3 млн. руб. То есть можно получить максимально 390 000 руб. (13% от трёх миллионов).
Переноса остатка нет.
Получение налогового вычета за квартиру по ипотеке осуществляется единожды (на одну квартиру). Переноса остатка нет.
Тут тёте Маше придётся смириться. Если она взяла квартиру в ипотеку и уплатила проценты в 2 000 000 руб., то, кроме обычного вычета, она может получить 260 000 руб. (13% от 2 000 000 руб.), остаток в 130 000 руб. (13% от 1 000 000 руб.) сгорает. Если бы тётя Маша уплатила проценты в 3 000 000 руб., то получила все 390 000 руб.
Получается, что при покупке квартиры в ипотеку можно получить максимум 650 000 руб. И эти виды вычетов могут применяться для разных квартир: с одной получили обычный вычет, другую взяли в ипотеку и оформили вычет на проценты (если был остаток с первого вычета, то его тоже можно применить).
Нюансы
Если право собственности оформлено до 2014 года, то лимит по процентам отсутствует, т. е. можно получить 13% со всех процентов. Для более поздних сделок действует лимит в три миллиона.
Как выплачивается вычет за квартиру в ипотеку? Если тётя Маша взяла квартиру в ипотеку, скажем, в 2019 году, и проценты по ипотеке за этот год составили 20 000 руб., каждый год, оформляя вычет на проценты, она сможет получать 2600 руб., но не более 390 000 руб. за весь срок действия ипотеки. В законе нет правил по количеству лет возмещений.
Для получения вычета на проценты в налоговую нужно предоставить:
- копию ипотечного договора;
- копии платежек;
- справку о размере процентов.
Также могут запросить график выплат ипотеки.
Если заявление на налоговый вычет оформляют супруги, нужно приложить заявление о распределении вычета.
В договоре должно чётко указываться, что кредит расходуется на приобретение жилплощади на территории РФ.
Например, тётя Маша взяла жильё в новом доме за полтора миллиона рублей, на отделку потратила ещё миллион. Несмотря на то, что общая сумма трат составила 2 500 000 руб., она получит вычет только от двух миллионов.
В договоре также должно быть прописано, что жильё приобретено без отделки.
Теперь вы знаете много полезной информации о налоговом вычете НДФЛ за покупку квартиры.
