Текст: Евгения Акимова
Фото: Philipp Berndt, unsplash.com.
Подробнее о том, что такое свободная планировка
При использовании термина "свободная планировка" застройщик продает неразграниченную жилую площадь. Все квартиры в новостройках, кроме муниципальных, в основном сдаются как "бетонная коробка", в которой нужен ремонт и установка перегородок. Несмотря на то, что собственник должен самостоятельно укладывать пол «с нуля», жилищные инспекции требуют узаконить это как перепланировку. Ссылаются они при этом на п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 - "Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия". Этот пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.
Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть. В 99% случаев это типовые панельные серии домов - П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ и другие. Здесь можно минимизировать объем проектной документации, что несколько снизит стоимость согласования.
«Свободная планировка» позволяет изменять конфигурацию квартиры внутри контура как угодно, чаще всего такая формулировка встречается в описании домов бизнес-, премиум- и элит-класса в Москве и Санкт-Петербурге. При условии, что несущие стены и перекрытия не затрагиваются(!), перепланировка в новостройке происходит без согласования и без оформления технического заключения от автора дома. В этом случае потребуется только ваш проект перепланировки квартиры.
Ответы на несколько частых вопросов:
- Где оформить разрешение на перепланировку новостройки? Пакет документов необходимо сдать в службу «одного окна» Многофункционального центра государственных услуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую. Проектная документация должна сопровождаться стандартным комплектом документов и заявлением.
- С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? Вам понадобится письменное разрешение банка, это первое, чем нужно заняться.
- Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности? После выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры наличие оформленного права собственности больше не требуется. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):
1. Для объектов долевого строительства: договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку), копия договора об уступке прав (если была), копия акта приема-передачи недвижимости. справка об исполнении обязательств перед застройщиком, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
2. Для объектов муниципального фонда: копия приказа городских властей о строительстве дома, подписанная и утвержденная копия акта приемки дома. справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому, документы, подтверждающие передачу квартиры. - Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика? Архитектурный план или план застройщика необходим, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением кухни и санузла. В этом случае, чтобы понять, где у вас кладовая и коридоры, а где жилые комнаты и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, к примеру, кухню именно на санузел, а не на коридор, придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Там обозначена исходная планировка квартиры, которую утвердил город перед началом постройки дома.
- Какова стоимость перепланировки в новостройке? На цену повлияет, в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации. От типа вашего дома цена перепланировки никак не зависит.
Особо сложные случаи:
В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия, помимо разработки проекта в новостройке от автора проекта дома необходимо получить техническое заключение о возможности перепланировки. Проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск СРО - это обойдется дешевле, чем у автора дома. Для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование.
Если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект, уполномоченный городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.
При перепланировке ванной и туалета в новостройке иногда можно обойтись без технического заключения, а иногда нет - это решают сотрудники жилищной инспекции, здесь все зависит от конкретной ситуации.
