Как правильно купить квартиру: пошаговая инструкция для 2021 года

Вы решили купить квартиру. Казалось бы, что может пойти не так? Всё ведь просто: подобрать вариант, передать деньги, получить ключи – и profit. Но когда доходит до дела, вскрывается миллион и одна мелочь и косяк подводных камней. Чтобы вы не запутались и не заплатили за ошибку нервами, деньгами и временем, мы подготовили две пошаговые инструкции как правильно купить квартиру. Часть материала расскажет о новостройках, часть – об ипотеке. Поехали!

Как правильно купить квартиру в новостройке? С первого взгляда, всё просто и легко. У новостроек нет обременений, детских долей и дальних родственников с претензией на наследство. Впрочем, это компенсируется ненадёжными застройщиками, проблемами с приёмкой и ремонтами. Но обо всём по порядку.

Именно это должно быть вашим первым действием. Сначала выберите нескольких застройщиков. Не слишком обольщайтесь красивым картинкам и звучным обещаниям – лучше вооружитесь интернетом и приступайте к поэтапной проверке.

На нём важно найти документацию компании, информацию о возводимых домах, фото- или видеотрансляции с участка. Обязательно посмотрите на сайте или запросите у застройщика устав, свидетельства о налоговом учёте, о регистрации, выписку из ЕГРЮЛ. Через сайт налоговиков сверьте данные регистрации застройщика с тем, что он сам о себе говорит. В случае расхождения не стесняйтесь запросить у компании объяснение.

Посмотрите на разрешение от администрации и проектную декларацию. Покупайте жильё у застройщиков, получивших финансирование в хорошем банке (информация об этом должна быть в проектной декларации).

Изучите сроки строительства дома/квартиры. Если застройщик — не мошенник и адекватен, то при расчёте сроков он добавит определённое время в запас. Вместе с этим резервом сроки будут от 1,5 до 4-х лет в зависимости от материала (быстрее всего возводятся «панельки», медленнее — дома из кирпича).

Регулярно сравнивайте фотоотчёты. Если они не меняются, помашите застройщику рукой и ищите другую компанию. Вам нужна динамика! Лучше всего, если предоставляется видеотрансляция. Просматривайте видео в рабочее время (с 9 до 18 часов), когда строители трудятся в поте лица. Время от времени приезжайте на объект, чтобы увидеть всё воочию.

Пора встречаться с застройщиком в его офисе. Важно посмотреть оригиналы учредительной документации и договор страхования. Также нужно получить образец или проект ДДУ. 

Лучше всего сделать копии учредительной документации, чтобы дома тщательно изучить её. Не лишним будет сверить с тем, что представлено на сайте. Запросите копию договора страхования: посмотрите название компании и найдите её в списке страховщиков ЦБ. Если её там нет, у застройщика нет права заключать с вами договор.

1. Отзывы. В первую очередь, подтверждённые. На сайте застройщика ищите ссылки на социальные сети клиентов, письменные копии отзывов с подписями и так далее. Ещё обязательно проверьте сайты-отзовики. Это не будет залогом правильной оценки – в конце концов, отзывы можно купить, – но поможет отсеять точно ненадёжных товарищей.


2. Сведения о банкротстве. Зайдите в картотеку на сайте арбитражного суда. Там может быть информация, что к застройщику предъявлены требования о банкротстве. В таком случае ищите другую компанию.

С июля 2019 года большая часть застройщиков не могут получать деньги напрямую от дольщиков. Сначала они проходят через своеобразное банковское «чистилище».

Суть такая – вы покупаете квартиру на этапе котлована и платите деньги. Средства попадают в банк на счёт эскроу, и у застройщика к ним доступа нет. Если строительство замораживается или срывается – вы получите деньги обратно и можете даже «выбить» компенсацию. Если всё прошло хорошо, и вы подписали акт приёма-передачи жилья, деньги со счёта переводятся застройщику.

Теперь о том, как это влияет на выбор застройщика. Если он отказывается от счёта эскроу — есть повод задуматься. В некоторых случаях компании действительно могут работать без него, но требуется официальное заключение.

В обычных случаях застройщики обязаны использовать счета эскроу, если первый ДДУ зарегистрирован после 01.07.2019 года.

Важно изучить недавно построенные застройщиком дома. Лучше сделать это лично, а не по фотографиям.

Не все знают, что существуют разные договоры оформления сделки на первичном рынке. Они не ограничиваются ДДУ. Распространённым в случае с новостройками является предварительный договор купли-продажи (ДКП). Его заключают, если дом уже сдан, то есть квартира готова, но права собственности ещё нет. С таким договором ситуация такая же, как на вторичном рынке. Он обязывает стороны при конкретных обстоятельствах заключить основной договор.

Теперь о самом популярном варианте — ДДУ.

Итак, вы нашли ответственного застройщика и собираетесь заключать ДДУ. Напомним, что такой договор является соглашением, по которому покупается жилплощадь в строящемся доме. От ДКП он отличается тем, что на момент его подписания квартиры как таковой нет (дом только строится). Однако в ДДУ прописаны все её характеристики.

С документами здесь всё просто. Если вы оформляете квартиру на себя, вам нужен только паспорт. Если вы состоите в браке, не лишним будет оформить и заверить у нотариуса согласие супруга (супруги) во избежание недоразумений в будущем. Если покупаете жильё на двоих, берите оба паспорта и свидетельство о браке.

Прежде всего с менеджером застройщика составьте реальный договор, ведь до этого вы смотрели только образец. Составив документ, ничего не подписывайте, даже если застройщик будет настаивать (кстати, это причина задуматься). Возьмите договор домой, хорошо изучите его, сравнив с проектом. Затем обратитесь к юристу, даже если вас ничего не смущает. На кону деньги, возможно, миллионы, а это серьёзная причина, чтобы проверить каждое предложение. Хороший вариант – заранее, до составления документа, обговорить с юристом, что включить в ДДУ.

Помните, что договоры написанным деловым юридическим языком, непонятным простому гражданину. Поэтому лучше запастись терпением и довериться опытному юристу, который разбирается в тонкостях ДДУ. Особое внимание в договоре обращайте на срок выдачи ключей, на то, кто подписывает договор со стороны застройщика, и на порядок компенсации площади.

Документы с заявлением сторон нужно отнести в Росреестр по месту нахождения/строительства дома. Если же вы — первый, с кем застройщик заключает ДДУ, пакет документов будет шире. В любом случае, весь перечень нужных документов предоставят в Росреестре.

Эскроу-счёт открывается в банке, финансирующем проект застройщика. Реквизиты указываются в ДДУ. Обычно процесс происходит так:

Ну вот наконец вы получили счастливое письмо о том, что дом сдан, и вы приглашены для осмотра квартиры. Помните: проверка осуществляется один раз, значит, подойти к ней нужно со всей ответственностью. Но сначала назначьте встречу в офисе застройщика, чтобы сверить документы.



1. Осмотрите жильё на предмет дефектов (кривые стены, скрипящие полы, трещины – в идеале прихватите с собой профессионального строителя).

2. Если всё в порядке, можно подписывать акт.

Тема проверки жилья перед подписанием акта достаточно обширная. Если сказать кратко — будьте предельно внимательны и сверяйте всё с документами от застройщика и планом БТИ.

После подписания акта и получения ключей эпопея не заканчивается. Теперь нужно стать законным собственником.

1. Ждём, пока застройщик и мэрия завершат свои дела с оформлением. Это может занять полгода и вас не затрагивает. В основном оформление касается почтового адреса, техпаспорта и т.п.


2. Собираем документы. Среди них — квитанция об оплате госпошлины. Если вы оформили на квартиру кредит, предъявите договор с банком, отчёт об оценке, закладную. Сдавать документы можно электронно, почтой или лично. Это делается через Росреестр или МФЦ. Когда документы готовы, забирайте их и празднуйте новоселье.

Неважно, насколько шикарный вариант вы нашли, если банк не одобрит заём. Прежде чем мечтать о квадратных метрах и листать Циан с Авито загляните на сайты банков. Отправьте в три-четыре из них заявку и получите предварительное одобрение вас как заёмщика. Слишком многие сначала выбирали квартиру, а потом узнавали, что ни один банк не даст деньги на ее покупку.

Всё зависит от ваших предпочтений и мнения банка о квартире. С новостройкой чуть сложнее: дом должен быть аккредитован банком. Это значит, что банк согласен предоставить ипотеку на приобретение жилья именно в этом доме на этапе возведения.

Настало время подготовить документы. Проще всего, если квартира на первичном рынке: даём застройщику контакты ипотечного менеджера, а он передаёт все «бумажки». Конечно, не обойтись без ДДУ.

Если жильё вторичное, документы зависят от конкретной квартиры.

Обычно нужно предъявить:

1. Документы, на основании которых продавец является законным собственником (договор купли-продажи, о праве на наследство и т.п.).


2. Выписку из ЕГРН.


3. Техпаспорт.


4. Паспорта всех участников сделки.

Сумма состоит из двух частей: суммы кредита и первого взноса. Порядок расчётов прописывается в предварительном договоре или сразу в основном.

Первоначальный взнос:

1. Передаётся наличными продавцу. Не забудьте о расписке.


2. Переводится на счёт. Это лучше делать после подписания основного договора или вместе с зачислением кредита после регистрации сделки. В банке посоветуют, как сделать лучше.

1. На счёт продавца после госрегистрации сделки.


2. Аккредитивом. Вы открываете банковский счёт, вносите деньги. Когда сделка купли-продажи будет завершена, банк проверит документы и перечислит деньги продавцу.


3. Через ячейку в банке (должен присутствовать банковский сотрудник). При этом можно составить соглашение, где прописывается, как и когда продавец получит деньги, например, после регистрации вас как нового собственника.

Для принятия решения некоторые банки требуют предварительный договор. Он подтверждает намерение подписать основной договор. И тот, и другой составляется в письменной форме.

Если сделка нотариальная, документ должен посмотреть нотариус, потому что он согласовывает основной ДКП с банком.

В этом случае, как правило, достаточно копий, оригиналы предъявляются при заключении сделки, но лучше уточнить в банке. Обязательно проследите за хорошим качеством копий документов. Их можно направить электронно или передать лично.

Банк может перепроверить всё и всех: документы, застройщика, заёмщика, продавца. Обычно решение выносится в течение 1-3 дней.

Есть обязательная страховка, без которой банк не даст ипотеку. Условия зависят от конкретного банка. Обязательно нужно страховать залог, если кредитный договор не предусматривает иного. Часто страхуется и титул, то есть страхование риска утраты права собственности.

Теперь можно заключать ДКП и подписывать документы в банке. Основной договор фиксирует, что вы платите деньги, а продавец получает их. В ДКП должны быть указаны все условия. Советуем составлять и подписывать документ в присутствии нотариуса/юриста.

Часто при сделке в банке присутствует и продавец, которому нужно заранее предоставить реквизиты для получения денег. Покупатель приносит оригиналы документов, которые были направлены для получения ипотеки, продавец — документы на себя и на жильё.

После оформления в банке документы подаются на регистрацию права собственности. Это можно сделать электронно или лично в МФЦ.

Первый способ подходит не для всех сделок, поскольку некоторые из них нужно заверять нотариально. К тому же, некоторые банки ставят определённые ограничения на электронную регистрацию.

После получения документов о праве собственности их нужно отнести в банк.

Теперь вы знаете, как правильно купить квартиру без посредников.