Полезное

Как правильно купить квартиру: пошаговая инструкция для 2021 года

Автор: Ксения Плаксина

Вы решили купить квартиру. Казалось бы, что может пойти не так? Всё ведь просто: подобрать вариант, передать деньги, получить ключи – и profit. Но когда доходит до дела, вскрывается миллион и одна мелочь и косяк подводных камней. Чтобы вы не запутались и не заплатили за ошибку нервами, деньгами и временем, мы подготовили две пошаговые инструкции как правильно купить квартиру. Часть материала расскажет о новостройках, часть – об ипотеке. Поехали!


Новостройка

Как правильно купить квартиру в новостройке? С первого взгляда, всё просто и легко. У новостроек нет обременений, детских долей и дальних родственников с претензией на наследство. Впрочем, это компенсируется ненадёжными застройщиками, проблемами с приёмкой и ремонтами. Но обо всём по порядку.


Шаг 1. Выбор и проверка застройщика

Именно это должно быть вашим первым действием. Сначала выберите нескольких застройщиков. Не слишком обольщайтесь красивым картинкам и звучным обещаниям – лучше вооружитесь интернетом и приступайте к поэтапной проверке.


Официальный сайт застройщика

На нём важно найти документацию компании, информацию о возводимых домах, фото- или видеотрансляции с участка. Обязательно посмотрите на сайте или запросите у застройщика устав, свидетельства о налоговом учёте, о регистрации, выписку из ЕГРЮЛ. Через сайт налоговиков сверьте данные регистрации застройщика с тем, что он сам о себе говорит. В случае расхождения не стесняйтесь запросить у компании объяснение.

Посмотрите на разрешение от администрации и проектную декларацию. Покупайте жильё у застройщиков, получивших финансирование в хорошем банке (информация об этом должна быть в проектной декларации).

Изучите сроки строительства дома/квартиры. Если застройщик — не мошенник и адекватен, то при расчёте сроков он добавит определённое время в запас. Вместе с этим резервом сроки будут от 1,5 до 4-х лет в зависимости от материала (быстрее всего возводятся «панельки», медленнее — дома из кирпича).

Регулярно сравнивайте фотоотчёты. Если они не меняются, помашите застройщику рукой и ищите другую компанию. Вам нужна динамика! Лучше всего, если предоставляется видеотрансляция. Просматривайте видео в рабочее время (с 9 до 18 часов), когда строители трудятся в поте лица. Время от времени приезжайте на объект, чтобы увидеть всё воочию.


Личное знакомство

Пора встречаться с застройщиком в его офисе. Важно посмотреть оригиналы учредительной документации и договор страхования. Также нужно получить образец или проект ДДУ. 

Лучше всего сделать копии учредительной документации, чтобы дома тщательно изучить её. Не лишним будет сверить с тем, что представлено на сайте. Запросите копию договора страхования: посмотрите название компании и найдите её в списке страховщиков ЦБ. Если её там нет, у застройщика нет права заключать с вами договор.


Интернет-пространство


  1. Отзывы. В первую очередь, подтверждённые. На сайте застройщика ищите ссылки на социальные сети клиентов, письменные копии отзывов с подписями и так далее. Ещё обязательно проверьте сайты-отзовики. Это не будет залогом правильной оценки – в конце концов, отзывы можно купить, – но поможет отсеять точно ненадёжных товарищей.

  2. Сведения о банкротстве. Зайдите в картотеку на сайте арбитражного суда. Там может быть информация, что к застройщику предъявлены требования о банкротстве. В таком случае ищите другую компанию.


Счёт эскроу

С июля 2019 года большая часть застройщиков не могут получать деньги напрямую от дольщиков. Сначала они проходят через своеобразное банковское «чистилище».

Суть такая – вы покупаете квартиру на этапе котлована и платите деньги. Средства попадают в банк на счёт эскроу, и у застройщика к ним доступа нет. Если строительство замораживается или срывается – вы получите деньги обратно и можете даже «выбить» компенсацию. Если всё прошло хорошо, и вы подписали акт приёма-передачи жилья, деньги со счёта переводятся застройщику.


Теперь о том, как это влияет на выбор застройщика. Если он отказывается от счёта эскроу — есть повод задуматься. В некоторых случаях компании действительно могут работать без него, но требуется официальное заключение.

В обычных случаях застройщики обязаны использовать счета эскроу, если первый ДДУ зарегистрирован после 01.07.2019 года.


Если ваш застройщик не работает со счетами эскроу, выясните, почему. Если нет законных причин, попрощайтесь с ним.

Шаг 2. Выбор дома и квартиры

Важно изучить недавно построенные застройщиком дома. Лучше сделать это лично, а не по фотографиям.


  1. На что обращать внимание:
    1. Состояние дверей, отделка подъездов, фасадов, двора.
    2. Выход на крышу на последнем этаже. Если есть подтёки или другие дефекты, на последнем этаже квартиру брать не стоит.
    3. Лифт. Узнайте у жильцов, как он работает.
  2. Что не страшно:
    1. Не функционирует доводчик. Это не страшно, потому что в первые годы жильцы сами отключают его, занимаются ремонтами и дают путь грузчикам.
    2. Грязь в подъездах. Полы, конечно, не моются каждые полчаса, да и ремонт у жильцов приносит свою грязь. Ещё имеет значение, кто обслуживает дом: ТСЖ или УК.

Суть всего этого — почувствовать, каково жить в доме, который возвёл застройщик, какие у него есть плюсы и минусы. Не стесняйтесь пообщаться по этому поводу с жильцами.


Шаг 3. Подписание договора

Не все знают, что существуют разные договоры оформления сделки на первичном рынке. Они не ограничиваются ДДУ. Распространённым в случае с новостройками является предварительный договор купли-продажи (ДКП). Его заключают, если дом уже сдан, то есть квартира готова, но права собственности ещё нет. С таким договором ситуация такая же, как на вторичном рынке. Он обязывает стороны при конкретных обстоятельствах заключить основной договор.


Также существует предварительный договор купли-продажи будущей квартиры. Это фишка недобросовестных компаний, которые хотят уклониться от госрегистрации сделок и законных требований о ДДУ. Не заключайте такой договор! Компания может передумать, а вам потом придётся доказывать своё право на жилплощадь, и к тому же не факт, что дом вообще будет построен.


ДДУ

Теперь о самом популярном варианте — ДДУ.

Итак, вы нашли ответственного застройщика и собираетесь заключать ДДУ. Напомним, что такой договор является соглашением, по которому покупается жилплощадь в строящемся доме. От ДКП он отличается тем, что на момент его подписания квартиры как таковой нет (дом только строится). Однако в ДДУ прописаны все её характеристики.

С документами здесь всё просто. Если вы оформляете квартиру на себя, вам нужен только паспорт. Если вы состоите в браке, не лишним будет оформить и заверить у нотариуса согласие супруга (супруги) во избежание недоразумений в будущем. Если покупаете жильё на двоих, берите оба паспорта и свидетельство о браке.

Прежде всего с менеджером застройщика составьте реальный договор, ведь до этого вы смотрели только образец. Составив документ, ничего не подписывайте, даже если застройщик будет настаивать (кстати, это причина задуматься). Возьмите договор домой, хорошо изучите его, сравнив с проектом. Затем обратитесь к юристу, даже если вас ничего не смущает. На кону деньги, возможно, миллионы, а это серьёзная причина, чтобы проверить каждое предложение. Хороший вариант – заранее, до составления документа, обговорить с юристом, что включить в ДДУ.

Помните, что договоры написанным деловым юридическим языком, непонятным простому гражданину. Поэтому лучше запастись терпением и довериться опытному юристу, который разбирается в тонкостях ДДУ. Особое внимание в договоре обращайте на срок выдачи ключей, на то, кто подписывает договор со стороны застройщика, и на порядок компенсации площади.


ДДУ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Заверение нотариусом необязательно.

Шаг 4. Регистрация ДДУ в Росреестре

Документы с заявлением сторон нужно отнести в Росреестр по месту нахождения/строительства дома. Если же вы — первый, с кем застройщик заключает ДДУ, пакет документов будет шире. В любом случае, весь перечень нужных документов предоставят в Росреестре.


Шаг 5. Перевод денег на эскроу-счёт

Эскроу-счёт открывается в банке, финансирующем проект застройщика. Реквизиты указываются в ДДУ. Обычно процесс происходит так:


  1. Покупатель открывает эскроу-счёт, передаёт документы. Обычно нужен паспорт и зарегистрированный ДДУ.
  2. Покупатель переводит деньги на этот счёт.
  3. Банк блокирует их, и переводит деньги застройщику только после соблюдения всех условий.

Шаг 6. Приёмка квартиры

Ну вот наконец вы получили счастливое письмо о том, что дом сдан, и вы приглашены для осмотра квартиры. Помните: проверка осуществляется один раз, значит, подойти к ней нужно со всей ответственностью. Но сначала назначьте встречу в офисе застройщика, чтобы сверить документы.



1. 
Осмотрите жильё на предмет дефектов (кривые стены, скрипящие полы, трещины – в идеале прихватите с собой профессионального строителя).

2. Если всё в порядке, можно подписывать акт.


Если не всё в порядке, не подписывайте акт, составьте претензию. После того, как застройщик проведёт работу над устранением дефектов, процесс повторяется.

Если вы найдёте недостатки на купленных квадратных метрах после подписания акта, застройщик может отказать вам в их устранении.


На проверку возьмите с собой:

  1. Фонарик, чтобы проверить все углы.
  2. Зарядку с телефоном, чтобы проверить электричество.
  3. Спички, чтобы проверить вытяжку.
  4. Уровень, чтобы убедиться в ровности стен.
  5. Рулетку, чтобы измерить площадь.
  6. Листок и бумагу, чтобы записать все недочёты.

Тема проверки жилья перед подписанием акта достаточно обширная. Если сказать кратко — будьте предельно внимательны и сверяйте всё с документами от застройщика и планом БТИ.


Шаг 7. Оформление права собственности

После подписания акта и получения ключей эпопея не заканчивается. Теперь нужно стать законным собственником.




  1. Ждём, пока застройщик и мэрия завершат свои дела с оформлением. Это может занять полгода и вас не затрагивает. В основном оформление касается почтового адреса, техпаспорта и т.п.

  2. Собираем документы. Среди них — квитанция об оплате госпошлины. Если вы оформили на квартиру кредит, предъявите договор с банком, отчёт об оценке, закладную. Сдавать документы можно электронно, почтой или лично. Это делается через Росреестр или МФЦ. Когда документы готовы, забирайте их и празднуйте новоселье.


Ипотека

Как правильно купить квартиру в ипотеку? И здесь тоже придётся попотеть.

Шаг 0. Выбор вас как заёмщика

Неважно, насколько шикарный вариант вы нашли, если банк не одобрит заём. Прежде чем мечтать о квадратных метрах и листать Циан с Авито загляните на сайты банков. Отправьте в три-четыре из них заявку и получите предварительное одобрение вас как заёмщика. Слишком многие сначала выбирали квартиру, а потом узнавали, что ни один банк не даст деньги на ее покупку.


Шаг 1. Выбор квартиры

Всё зависит от ваших предпочтений и мнения банка о квартире. С новостройкой чуть сложнее: дом должен быть аккредитован банком. Это значит, что банк согласен предоставить ипотеку на приобретение жилья именно в этом доме на этапе возведения.


Шаг 2. Сбор документов

Настало время подготовить документы. Проще всего, если квартира на первичном рынке: даём застройщику контакты ипотечного менеджера, а он передаёт все «бумажки». Конечно, не обойтись без ДДУ.

Если жильё вторичное, документы зависят от конкретной квартиры.

Обычно нужно предъявить:




  1. Документы, на основании которых продавец является законным собственником (договор купли-продажи, о праве на наследство и т.п.).

  2. Выписку из ЕГРН.

  3. Техпаспорт.

  4. Паспорта всех участников сделки.


Так как речь идёт о вторичном жилье, у которого может быть тёмное прошлое, банк имеет право запросить дополнительные документы, начиная от справки из психдиспансера о дееспособности продавца и заканчивая нотариальным согласием супруги (супруга) на сделку. Обычно всегда требуется отчёт об оценке жилплощади. Заранее стоит узнать у банка, есть ли у него список оценщиков, от которых он принимает такие отчёты.

С какой-то точки зрения, дотошность банка играет вам на руку. Он сам отсеет действительно плохие предложения – с обременением, незаконной постройки и так далее.

Шаг 3. Выбор порядка расчётов

Сумма состоит из двух частей: суммы кредита и первого взноса. Порядок расчётов прописывается в предварительном договоре или сразу в основном.

Первоначальный взнос:




  1. Передаётся наличными продавцу. Не забудьте о расписке.

  2. Переводится на счёт. Это лучше делать после подписания основного договора или вместе с зачислением кредита после регистрации сделки. В банке посоветуют, как сделать лучше.


Как перечисляется ипотечная сумма:


  1. На счёт продавца после госрегистрации сделки.

  2. Аккредитивом. Вы открываете банковский счёт, вносите деньги. Когда сделка купли-продажи будет завершена, банк проверит документы и перечислит деньги продавцу.

  3. Через ячейку в банке (должен присутствовать банковский сотрудник). При этом можно составить соглашение, где прописывается, как и когда продавец получит деньги, например, после регистрации вас как нового собственника.


Шаг 4. Составление предварительного ДКП

Для принятия решения некоторые банки требуют предварительный договор. Он подтверждает намерение подписать основной договор. И тот, и другой составляется в письменной форме.

Если сделка нотариальная, документ должен посмотреть нотариус, потому что он согласовывает основной ДКП с банком.


Чем больше условий будет прописано в предварительном договоре, тем лучше и спокойнее всем сторонам. После составления договора желательно проверить его с ипотечным менеджером.

Шаг 5. Подача документов в банк

В этом случае, как правило, достаточно копий, оригиналы предъявляются при заключении сделки, но лучше уточнить в банке. Обязательно проследите за хорошим качеством копий документов. Их можно направить электронно или передать лично.

Банк может перепроверить всё и всех: документы, застройщика, заёмщика, продавца. Обычно решение выносится в течение 1-3 дней.


Шаг 6. Оформление страхования

Есть обязательная страховка, без которой банк не даст ипотеку. Условия зависят от конкретного банка. Обязательно нужно страховать залог, если кредитный договор не предусматривает иного. Часто страхуется и титул, то есть страхование риска утраты права собственности.


Шаг 7. Сделка

Теперь можно заключать ДКП и подписывать документы в банке. Основной договор фиксирует, что вы платите деньги, а продавец получает их. В ДКП должны быть указаны все условия. Советуем составлять и подписывать документ в присутствии нотариуса/юриста.

Часто при сделке в банке присутствует и продавец, которому нужно заранее предоставить реквизиты для получения денег. Покупатель приносит оригиналы документов, которые были направлены для получения ипотеки, продавец — документы на себя и на жильё.


Шаг 8. Регистрация сделки

После оформления в банке документы подаются на регистрацию права собственности. Это можно сделать электронно или лично в МФЦ.

Первый способ подходит не для всех сделок, поскольку некоторые из них нужно заверять нотариально. К тому же, некоторые банки ставят определённые ограничения на электронную регистрацию.

После получения документов о праве собственности их нужно отнести в банк.



Теперь вы знаете, как правильно купить квартиру без посредников.


ЖК рядом с этим местом